Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungseigentum

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Gerichtsfall: Falsche Bad-Kennzeichnung im Wohnungsaufteilungsplan

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument beim Kauf oder Verkauf von Wohnungseigentum. Sie bestätigt, dass eine Wohneinheit rechtlich und baulich als eigenständige Einheit gilt und somit selbstständig genutzt und veräußert werden kann. Dieser Nachweis ist entscheidend, um die Übertragung von Wohnungseigentum und die Eintragung ins Grundbuch rechtssicher durchführen zu können.

Ohne eine solche Bescheinigung ist der Erwerb oder die Veräußerung von Wohnungseigentum rechtlich nicht möglich. Die Ausstellung erfolgt in der Regel durch die zuständige Baubehörde, nachdem diese die Wohnung geprüft und ihre Eigenständigkeit bestätigt hat.

Im Folgenden werden wir uns mit einem konkreten Gerichtsurteil zu diesem Thema befassen, das wichtige Aspekte der Abgeschlossenheitsbescheinigung beleuchtet.

✔ Der Fall vor dem Kammergericht Berlin

Fehlende Kennzeichnung des Badezimmers in Abgeschlossenheitsbescheinigung

In dem vorliegenden Fall geht es um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohnungseigentum, die vom Amtsgericht Mitte ausgestellt wurde. Die Beteiligten hatten dagegen Beschwerde eingelegt, da das an den Innenhof grenzende Badezimmer im Erdgeschoss-Grundriss nicht mit der Nummer 2 gekennzeichnet war, obwohl es in der Gebäudeansicht so nummeriert wurde. Es bestand also ein Widerspruch zwischen dem Grundriss und der Ansicht.

Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Zwischenverfügung des Amtsgerichts teilweise aufzuheben ist. Es ist nicht zwingend erforderlich, das Badezimmer dem Sondereigentum zuzuordnen. Laut der aktuellen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift (AVA) vom Juli 2021 sind für die Abgeschlossenheit einer Wohnung keine gesonderten Anforderungen wie eine Mindestausstattung mit Bad und WC mehr vorgesehen.

Zuordnung von Räumen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum

Der Senat stellte klar, dass es Sache des jeweiligen Sondereigentümers ist, etwaige bauordnungsrechtliche Vorgaben wie den Einbau einer Toilette in der Wohnung zu erfüllen. Welche Leitungen verlegt sind, geben Aufteilungspläne ohnehin meist nicht wieder.

Wenn die Beteiligten das Badezimmer tatsächlich dem Gemeinschaftseigentum zuordnen wollen, genügt es nicht, die Nummer 2 im Fenster des Badezimmers im Ansichtsplan zu streichen. Vielmehr wäre dafür eine ausdrückliche Erklärung der Beteiligten in der Form des § 29 GBO erforderlich, dass der nicht nummerierte „WC“-Raum Gemeinschaftseigentum sein soll.

Gleiches gilt für die Gästetoiletten der Wohnungen Nr. 4, 10 und 12 sowie für die (Abstell-)Räume in den Flurbereichen der Einheiten Nr. 6 und 8. Sollen diese im Gemeinschaftseigentum stehen, bedarf es ebenfalls einer eindeutigen Erklärung der Beteiligten.

Klarheit und Bestimmtheit der Aufteilungspläne

Das Gericht betonte, dass im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Eintragungsgrundlagen hinzuwirken ist, auch wenn Teilungserklärungen auslegungsfähig sind. Die fehlende Kennzeichnung eines einzelnen Raums innerhalb eines Sondereigentumsbereichs ist bei Grundbucheinsichten leicht zu übersehen.

Ohne eine zweifelsfreie Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum wäre der Bestimmtheitsgrundsatz nicht gewahrt. Teilweise wird auch vertreten, dass solche Einzelräume auch ohne Nummerierung entsprechend § 94 BGB oder nach natürlicher Anschauung zum Sondereigentum gehören.

Insgesamt hob das KG Berlin die Zwischenverfügung zu den Punkten 1, 2, 5 und 6 auf. Die Beschwerde wurde im Übrigen zurückgewiesen. Eine Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen.

✔ FAQ – Häufige Fragen

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Darüber hinaus haben wir für Sie die wichtigsten Rechtsgrundlagen zusammengestellt, die für das vorliegende Urteil relevant waren. Stöbern Sie gleich los und erweitern Sie Ihr Verständnis für diese wichtige Immobiliendokumentation!

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und warum ist sie so wichtig beim Wohnungskauf?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument, das von der zuständigen Baubehörde ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in einem Gebäude baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen getrennt sind und jeweils über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen.

Diese Bescheinigung ist insbesondere für Käufer von Eigentumswohnungen von großer Bedeutung. Denn ohne eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Wohnung nicht als eigenständige Einheit im Grundbuch eingetragen werden. Folglich wäre ein Verkauf der Wohnung nicht möglich.

Darüber hinaus verlangen viele Banken bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, bevor sie eine Kreditzusage erteilen. Sie wollen sicherstellen, dass die Wohnung tatsächlich baulich abgeschlossen ist und im Zweifel problemlos weiterveräußert werden kann.

Für Verkäufer ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ebenfalls unverzichtbar. Ohne dieses Dokument können sie ihre Immobilie nicht in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese separat vermarkten. Die Bescheinigung ist somit die rechtliche Grundlage für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in eine Wohnungseigentumsanlage.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen von zentraler Bedeutung ist. Sie schafft die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf und die Finanzierung einer Wohnung und ist daher ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Immobilientransaktion in diesem Bereich.

Welche Voraussetzungen muss eine Wohnung erfüllen, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten?

Damit eine Wohnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhält, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Wohnung muss baulich vollständig von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt sein. Dies bedeutet, dass sie durch Wände, Decken, Böden und Türen getrennt sein muss. Jede Wohnung benötigt einen eigenen, abschließbaren Zugang entweder direkt von außen, vom Treppenhaus oder einem Vorraum. Der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum oder ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück führen.

Weiterhin muss die Wohnung über eine eigene Wasser- und Abwasserversorgung sowie über ein Bad, eine Küche und ein WC verfügen. Eine „normale“ Haushaltsführung muss möglich sein. Werden einzelne Räume in der Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt, gilt in der Regel immer noch der Wohnzweck. Nur wenn die Räume ausschließlich oder überwiegend gewerblich genutzt werden, werden sie als Teileigentum begründet.

Sind diese baulichen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Eigentümer bei der zuständigen Baubehörde die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Diese bestätigt dann, dass die Wohnung den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht und als eigenständige Einheit gelten kann.

Welche rechtlichen Konsequenzen können entstehen, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt oder fehlerhaft ist?

Fehlt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung oder ist sie fehlerhaft, können sich daraus rechtliche Konsequenzen ergeben. Ohne diese Bescheinigung ist es schwierig, nachzuweisen, dass eine Immobilie in sich abgeschlossen ist und somit als eigenständige Einheit betrachtet werden kann. Dies kann zu Verzögerungen oder sogar rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Eigentümer können Probleme bei der Anmeldung von Grundbuchänderungen oder der Durchführung von Veräußerungen haben. Ohne die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt die erforderlichen Eintragungen nicht vornehmen. Der Nachweis der Abgeschlossenheit ist eine zwingende formelle Eintragungsvoraussetzung.

Auch bei fehlerhaften Abgeschlossenheitsbescheinigungen können sich rechtliche Konsequenzen ergeben. Wenn beispielsweise die Flächenangaben nicht korrekt sind oder wichtige Räume nicht als Teil der abgeschlossenen Einheit aufgeführt werden, kann dies Auswirkungen auf die Verwendung der Immobilie haben. Eigentümer könnten gezwungen sein, zusätzliche Schritte zu unternehmen, um eine korrekte Bescheinigung zu erhalten, oder Probleme beim Verkauf oder der Vermietung der Immobilie haben.

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Aufteilung einer Immobilie in Wohnungseigentum und Miteigentum nicht im Grundbuch eingetragen werden. Eine Wohnung kann dann nicht als eigenständige Einheit verkauft oder belastet werden. Rechtlich geregelt ist die Bescheinigung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Es ist daher wichtig, sicherzustellen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung korrekt und vollständig ist, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung können die Eigentümer ihre eigenständige Wohnung rechtlich absichern und darüber verfügen, beispielsweise indem sie sie vermieten oder verkaufen.

Wie kann ich als Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung sicherstellen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung korrekt ist und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt?

Als Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sorgfältig zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie korrekt ist und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt. Hier sind einige Schritte, die Sie unternehmen können:

Überprüfen Sie zunächst, ob die Bescheinigung von der zuständigen Behörde ausgestellt wurde. In der Regel ist dies das Bauamt oder die Lokalbaukommission. Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen wie Aufteilungsplan, Grundrisse und Ansichten beigefügt sind.

Vergleichen Sie die Angaben in der Bescheinigung mit dem tatsächlichen baulichen Zustand der Wohnung. Stimmen die Raumaufteilung, die Größe und die Zuordnung von Sondereigentum wie Kellerräumen oder Stellplätzen überein? Achten Sie auch auf den Zustand der Wände, Decken und Böden, die die Wohnung von anderen Einheiten trennen.

Prüfen Sie, ob die Bescheinigung alle gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien erfüllt. Dazu gehören unter anderem:

• Bauliche Trennung der Wohnung durch Wände, Decken und Böden
• Eigener, abschließbarer Zugang von außen
• Vorhandensein einer Küche und eines Bades
• Möglichkeit zur selbstständigen Haushaltsführung

Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Experten, wie einem Anwalt oder einem Sachverständigen für Immobilienbewertung, beraten. Diese können die Bescheinigung auf Vollständigkeit und Richtigkeit prüfen und Ihnen bei Unstimmigkeiten weiterhelfen.

Sollten Sie als Verkäufer Fehler in der Bescheinigung feststellen, informieren Sie umgehend die ausstellende Behörde. Oft lassen sich kleinere Mängel durch Nachbesserungen oder Ergänzungen beheben. Bei gravierenden Abweichungen vom tatsächlichen Zustand müssen Sie gegebenenfalls einen neuen Antrag stellen.

Als Käufer können Sie im Kaufvertrag eine Klausel aufnehmen, die den Verkäufer verpflichtet, eine korrekte und vollständige Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Bescheinigung fehlerhaft war, können Sie rechtliche Schritte prüfen.

Durch eine sorgfältige Prüfung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine frühzeitige Einbindung von Experten können Sie als Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung Rechtssicherheit und eine reibungslose Abwicklung des Kaufprozesses gewährleisten.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt die Abgeschlossenheit von Wohneinheiten als Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Ohne Bescheinigung der Abgeschlossenheit kann kein Wohnungseigentum eingetragen werden. Beispiel: Eine Wohnung muss baulich von anderen abgeschlossen sein, z.B. durch eigene Zugänge und Wände.
• § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG: Fordert, dass zur Eintragung von Wohnungseigentum bestimmte Unterlagen, darunter die Abgeschlossenheitsbescheinigung, vorgelegt werden müssen. Im konkreten Fall wurden widersprüchliche Pläne moniert, die den Anforderungen dieser Vorschrift nicht genügten.
• § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO (Grundbuchordnung): Bezieht sich auf die Korrektur von Grundbuchverfügungen. Im Fall war ein Widerspruch in den Grundrissplänen, der durch eine Ergänzung des Bezirksamts belegt werden sollte, als nicht erforderlich angesehen wurde.
• Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVA) vom 6. Juli 2021: Legt die Details für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG fest. Die Anforderungen wurden aktualisiert, sodass die hier thematisierte Mindestausstattung nicht mehr erforderlich ist. Beispiel: Ein Badezimmer muss nicht zwingend als Sondereigentum gekennzeichnet sein, wenn die allgemeine Ausstattung der Wohnung ausreicht.
• §§ 71 ff. GBO: Enthalten die Bestimmungen über Beschwerden gegen grundbuchamtliche Entscheidungen. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte wurde nach diesen Vorschriften teilweise aufgehoben.
• Beschluss KG Berlin (Az.: 1 W 396/21): Urteilt darüber, wie die Anforderungen der Abgeschlossenheit zu verstehen sind und gibt praktische Anwendungshinweise zur aktuellen Verwaltungsvorschrift. Beispiel: Der Fall zeigt, dass inkonsistente bauliche Pläne (ein widersprüchlich gekennzeichnetes Badezimmerfenster) zu Problemen bei den Abgeschlossenheitsbescheinigungen führen können.
• BR-Drucks. 312/21: Dokument der Bundesregierung, welches die inhaltlichen Änderungen der Verwaltungsvorschrift erläutert. Der konkrete Fall stellt klar, dass der Wortlaut der neuen AVA Vorrang hat und keine alten Mindestausstattungsanforderungen fortgelten.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Kammergericht Berlin

KG Berlin – Az.: 1 W 396/21 – Beschluss vom 13.10.2022

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte vom 17. August 2021 in der Fassung vom 17. September 2021 zu Nr. 1, 2, 5 und 6 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beteiligten nach einem Wert von 5.000 € zurückgewiesen.

Gründe

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen nicht begründet.

zur Zwischenverfügung Nr. 1

Die Verfügung, der Plan B 2.0 (Grundriss Erdgeschoss) sei durch das Bezirksamt dahin zu ergänzen, dass der (an den Innenhof grenzende) Raum „WC“ (im Folgenden: Badezimmer) mit Nr. 2 zu kennzeichnen sei, ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst.

Zwar genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. … vom 14. Juni 2021 nebst Aufteilungsplänen den Anforderungen von § 7 Abs. 4 S. 1 WEG nicht. Denn es besteht ein Widerspruch zwischen dem Grundriss und dem Plan B 12.0 (Ansicht Hof-SFL). In der Gebäudeansicht ist das Fenster des Badezimmers mit einer 2 gekennzeichnet, was zu berücksichtigen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 27. Sept. 2022 – 1 W 301, 312-342/22 – juris Rn. 31 ff.).

Es ist aber nicht zwingend erforderlich, das Badezimmer zum Sondereigentum zu bestimmen. Zum einen dürfte mit dem nordöstlich abgetrennten kleinen Raum (im Folgenden: Gästetoilette) Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung vorhanden sein. Zum anderen ist diese Mindestausstattung nach der nunmehr geltenden Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021 für die Abgeschlossenheit i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG nicht mehr erforderlich (Senat, Beschlüsse vom 10. März 2022 – 1 W 300/21 – und vom 14. Juni 2022 – 1 W 122/22 -). Diese sieht gesonderte Anforderungen für die Abgeschlossenheit von Wohnungen nicht mehr vor (§ 5 AVA). Gemäß § 8 Abs. 1 AVA i.V.m. Anlage 1 wird lediglich bescheinigt, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974 bestünden nicht (BR-Drucks. 312/21 S. 9), findet im vorrangigen Wortlaut der AVA vom 6. Juli 2021 keine Stütze. Der gesetzliche Begriff „in sich abgeschlossen“ erfasst zudem nur die Abgeschlossenheit im engeren räumlichen Sinn, um den Herrschaftsbereich klar und dauerhaft abzugrenzen, und keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Gems-OGB, NJW 1992, 3290).

Es ist auch nicht i.S.v. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO inhaltlich unzulässig, ohne eine (aus den Plänen ersichtliche) Mindestausstattung für im Sondereigentum stehende Räume Wohnzwecke gemäß § 1 Abs. 2 WEG zu bestimmen. Vielmehr ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige bauordnungsrechtliche Vorgaben – wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Dusche o.ä. – zu erfüllen (BGH, NJW-RR 2017, 462 Rn. 19 ff.). Welche Leitungen u.ä. in einem Haus verlegt sind, gibt der Aufteilungsplan ohnehin regelmäßig nicht wieder.

Danach kann das Badezimmer zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden, sollte die Beteiligte dies tatsächlich wollen. Wegweisend und ohne Bindungswirkung wird darauf hingewiesen, dass es dafür nicht genügte, dass das Bezirksamt auf dem Ansichtsplan die Nr. 2 im Fenster des Badezimmers streicht und die Beteiligte auf diese Ergänzung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug nimmt. Vielmehr bedürfte es einer ausdrücklichen Erklärung der Beteiligten in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, dass der mit „WC“ gekennzeichnete, nicht nummerierte Raum Gemeinschaftseigentum sein solle.

Auch wenn die Teilungserklärung / Eintragungsbewilligung auslegungsfähig ist (vgl. Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19 Rn. 28) und im Zweifel kein Sondereigentum entsteht (Senat, Beschluss vom 27. Sept. 2022, a.a.O.), ist im Eintragungsverfahren auf klare und eindeutige Eintragungsgrundlagen hinzuwirken (vgl. Demharter, a.a.O., Anh. § 13 Rn. 5, § 19 Rn. 27). Die Kennzeichnung des Badezimmers mit Nr. 2 wurde nach dem Gesamtzusammenhang offensichtlich nur versehentlich unterlassen. Auch der Beschwerde ist nicht zu entnehmen, warum es sinnvoll sein könnte, diesen Raum – oder bei den Einheiten Nr. 4, 10 und 12 die Gästetoilette – dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die fehlende Kennzeichnung eines einzelnen, nicht besonders hervorgehobenen Raums, der innerhalb eines im Sondereigentum stehenden Gebäudeteils liegt, ist bei Grundbucheinsichten leicht zu übersehen. Darüber hinaus wird teilweise vertreten, ein solcher Einzelraum gehöre auch ohne Nummerierung entsprechend § 94 BGB oder nach der natürlichen Anschauung zum Sondereigentum (vgl. OLG München, FGPrax 2011, 281). Ohne eine zweifelsfreie Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum wäre der Bestimmtheitsgrundsatz nicht gewahrt.

zur Zwischenverfügung Nr. 2, 5 und 6

Das Grundbuchamt kann aus den zuvor genannten Gründen nicht verlangen, dass die Gästetoiletten der Einheiten Nr. 4, 10 und 12 zum Sondereigentum bestimmt werden. Für eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum bedürfte es allerdings der zuvor beschriebenen Klarstellung.

zur Zwischenverfügung Nr. 3 und 4

Diese Verfügung ist in ihrer geänderten Fassung vom 17. September 2021 (vorletzter Absatz) gemäß § 18 Abs. 1 S.1 Alt. 2 GBO veranlasst. Insbesondere bedarf es aus den zuvor genannten Gründen einer ausdrücklichen Ergänzungserklärung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, falls die (Abstell-)Räume im Flurbereich der Einheiten Nr. 6 und 8 nach dem Willen der Beteiligten im Gemeinschaftseigentum stehen sollen.

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 36 Abs. 1 und 3 GNotKG. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 S. 1 GBO nicht vorliegen.