Abgabe Grundbucherklärungen durch bevollmächtigte Notariatsangestellte

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Notariatsmitarbeiter: Grenzen der Vollmacht bei Grundbucherklärungen

Notare spielen eine zentrale Rolle für Immobiliengeschäfte und andere rechtliche Transaktionen. Sie übernehmen hochverantwortungsvolle Aufgaben und sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei der Beurkundung von Vorgängen höchste Sorgfalt walten zu lassen. Eine wichtige Aufgabe von Notaren ist es dabei, Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben. Dies kann der Notar nicht immer selbst erledigen und bedient sich daher oft der Unterstützung von geschultem Notariatspersonal.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen Notariatsmitarbeiter solche Grundbucherklärungen abgeben können, sind jedoch nicht immer eindeutig geklärt. Wann sind Mitarbeiter eines Notars befugt, rechtsverbindliche Erklärungen gegenüber Behörden abzugeben? Wie ist die Rechtslage, wenn ein Notar seine Praxis übergibt oder ein Notariat geschlossen wird? Diese und ähnliche Fragen spielen in der Praxis eine wichtige Rolle und führen zuweilen zu Streit.

Im Folgenden werden wir ein aktuelles Gerichtsurteil näher beleuchten, das sich mit der Befugnis von Notariatsmitarbeitern zur Abgabe von Grundbucherklärungen befasst. Das Urteil gibt wertvolle Hinweise zur Auslegung von Vollmachten und zeigt auf, worauf Notare und ihre Mitarbeiter achten müssen, wenn sie Erklärungen gegenüber Grundbuchämtern abgeben.

✔ Der Fall vor dem Thüringer Oberlandesgericht

Abgabe von Grundbucherklärungen durch bevollmächtigte Notariatsangestellte

Der Fall, der dem Thüringer Oberlandesgericht vorlag, behandelte die rechtliche Zulässigkeit der Abgabe von Grundbucherklärungen durch bevollmächtigte Notariatsangestellte. Die Beteiligten zu 2 bis 8 hatten mit einer notariellen Urkunde eine unvermessene Teilfläche eines Grundstücks verkauft und die Auflassung erklärt. Sie erteilten drei namentlich benannten Notariatsangestellten, darunter Frau U R, die Vollmacht zur Abgabe aller notwendigen Erklärungen. Frau U R durfte Untervollmachten erteilen. In einer späteren Urkunde erklärte Frau J S, die unter Untervollmacht von Frau U R handelte, die Identität des vermessenen Flurstücks und beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Der Grundbuchrechtspfleger forderte jedoch einen Vollmachtsnachweis für Frau S, der nicht erbracht wurde. Die Notarin legte Beschwerde ein, da sie annahm, dass ihre Funktion als Aktenverwahrerin alle Befugnisse der früheren Notarin übertrage und daher auch die erteilten Vollmachten auf ihre Angestellten übergehen würden.

Die Entscheidung des Thüringer Oberlandesgerichts

Das Thüringer Oberlandesgericht wies die Beschwerde der Antragsteller zurück. Es entschied, dass die Vollmacht für Frau S nicht nachgewiesen wurde. Die vom Grundbuchamt beanstandete fehlende Vollmacht war daher rechtens. Das Gericht führte aus, dass Vollmachten klar und ausdrücklich formuliert sein müssen und sich nur auf die namentlich benannten Personen beziehen. Eine automatische Übertragung der Vollmacht auf Angestellte eines Amtsnachfolgers oder Aktenverwahrers sei nicht vorgesehen.

Das Gericht ergänzte die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, indem es eine Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses setzte. Diese Frist ermöglicht es den Antragstellern, die Unterbevollmächtigung von Frau J S nachzuweisen oder die Erklärungen der Beteiligten in der erforderlichen Form zu genehmigen.

Auslegung der Vollmacht und rechtliche Grundlagen

Das Gericht betonte, dass Vollmachten nach den Grundsätzen der Auslegung von Grundbucherklärungen zu bewerten sind. Der Wortlaut der ursprünglichen Urkunde benannte explizit die Angestellten der Notarin V, nicht jedoch Angestellte eines Nachfolgers oder Aktenverwahrers. Eine Auslegung, die über den klaren Wortlaut hinausgeht, ist unzulässig. Zudem ist es erforderlich, dass Vollmachten und deren Untervollmachten in einer öffentlich beglaubigten Form vorgelegt werden, wie es § 29 Abs. 1 GBO und § 21 Abs. 3 BNotO vorsehen.

Konsequenzen und Schlussfolgerungen

Durch diese Entscheidung unterstreicht das Thüringer Oberlandesgericht die Notwendigkeit klarer und präziser Vollmachtsregelungen im Notariatswesen. Eine pauschale Übertragung von Vollmachten auf Nachfolger ist nicht zulässig. Dies bedeutet, dass Notariatsangestellte, die Erklärungen im Grundbuchverfahren abgeben, ihre Vertretungsbefugnis stets ordnungsgemäß nachweisen müssen. Die Entscheidung stellt klar, dass die rechtlichen Anforderungen an die Form und den Nachweis von Vollmachten strikt eingehalten werden müssen, um Rechtssicherheit im Grundbuchverkehr zu gewährleisten.

Die Notarin wurde durch diese Entscheidung nicht in ihrer Amtsführung unzumutbar beeinträchtigt, da sie weiterhin in der Lage ist, ordnungsgemäße Untervollmachten zu erteilen. Diese Klarstellung fördert die korrekte und transparente Handhabung von Vollmachten im Notariatswesen und stellt sicher, dass alle Beteiligten im Grundbuchverfahren rechtssicher agieren können.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Befugnis Notariatsangestellter

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Notariatsmitarbeiter rechtswirksam Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben können?

Damit Notariatsmitarbeiter rechtswirksam Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Gültige Vollmacht

Die Notariatsmitarbeiter benötigen eine gültige Vollmacht, die ihnen die Befugnis erteilt, gegenüber dem Grundbuchamt Erklärungen abzugeben. Diese Vollmacht muss klar formuliert und auf die konkreten Befugnisse begrenzt sein.

Öffentliche Beglaubigung

Die Vollmacht muss öffentlich beglaubigt sein, entweder durch eine notarielle Beurkundung oder eine Unterschriftsbeglaubigung. Das Grundbuchamt verlangt zum Nachweis der Vertretungsmacht grundsätzlich eine öffentlich beglaubigte Vollmacht gemäß § 29 GBO.

Eindeutige Benennung der Bevollmächtigten

In der Vollmacht müssen die bevollmächtigten Notariatsmitarbeiter namentlich benannt werden. Eine pauschale Bevollmächtigung „der Notariatsmitarbeiter“ ist nicht ausreichend, da das Grundbuchamt die Vertretungsmacht anhand der Vollmacht überprüfen muss.

Umfang der Befugnisse

Der Umfang der übertragenen Befugnisse muss in der Vollmacht klar abgegrenzt sein. Übliche Befugnisse sind z.B. die Abgabe von Grundbucherklärungen, Eintragungsanträgen oder die Entgegennahme von Zwischenverfügungen. Eine allgemeine Vertretungsvollmacht reicht nicht aus.

Werden diese Voraussetzungen erfüllt, kann das Grundbuchamt die von den bevollmächtigten Notariatsmitarbeitern abgegebenen Erklärungen als rechtswirksam anerkennen. Eine strikte Einhaltung der formalen Anforderungen ist zwingend erforderlich.

Können Vollmachten für Notariatsmitarbeiter automatisch auf Amtsnachfolger oder Aktenverwahrer übertragen werden?

Vollmachten für Notariatsmitarbeiter beziehen sich ausschließlich auf die darin namentlich benannten Personen. Eine automatische Übertragung auf Amtsnachfolger oder Aktenverwahrer ist nicht möglich. Vollmachten sind höchstpersönlich und enden mit dem Ausscheiden der bevollmächtigten Person aus dem Notariat.

Soll die Vertretungsbefugnis fortbestehen, müssen die Vollmachten ausdrücklich neu erteilt werden. Dabei ist es ratsam, die Vollmachten möglichst umfassend zu formulieren, um eine reibungslose Fortsetzung der Vertretungstätigkeit zu gewährleisten. Insbesondere bei Grundbuchvollmachten sollte eine Neuerteilung frühzeitig erfolgen, da Grundbuchämter oft eine aktuelle Vollmacht verlangen.

Für die Praxis bedeutet dies Folgendes: Auch wenn der beurkundende Notar wechselt, können bevollmächtigte Notariatsmitarbeiter aufgrund der Neuerteilung der Vollmacht ihre Tätigkeit nahtlos fortsetzen. Eine frühzeitige Neubevollmächtigung ist essenziell, um Verzögerungen bei der Abwicklung laufender Mandate zu vermeiden.

Welche Konsequenzen hat es, wenn Notariatsmitarbeiter ohne gültige Vollmacht Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abgeben?

Erklärungen ohne wirksame Vollmacht sind unwirksam und werden vom Grundbuchamt zurückgewiesen. Notariatsmitarbeiter müssen für Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt eine gültige Vollmacht vorweisen können. Fehlt diese, sind die Erklärungen schwebend unwirksam. Das Grundbuchamt wird sie nicht beachten und die Eintragung ablehnen.

Für die Beteiligten kann dies erhebliche Konsequenzen haben. Der Notar und seine Mitarbeiter haften gegebenenfalls für den entstandenen Verzug und Mehraufwand. Zudem drohen Schadensersatzansprüche der Vertragsparteien, falls der Vertragsschluss hierdurch gefährdet wird.

Um die Unwirksamkeit zu heilen, müssen die Beteiligten die fehlenden Vollmachten nachreichen. Alternativ können sie die unwirksamen Erklärungen genehmigen. Eine Genehmigung bedarf jedoch der notariellen Form und verursacht zusätzliche Kosten. Daher ist es ratsam, von vornherein auf die Einhaltung der Vollmachtsvorschriften zu achten. Nur so lassen sich Verzögerungen und Mehrkosten vermeiden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 29 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph schreibt vor, dass die Vertretungsbefugnis eines rechtsgeschäftlichen Vertreters gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentliche Urkunde oder eine besondere Bescheinigung nachgewiesen werden muss. Im konkreten Fall musste Frau J S ihre Untervollmacht in dieser Form nachweisen.
• § 21 Abs. 3 BNotO (Bundesnotarordnung): Diese Bestimmung regelt die Möglichkeit, eine Bescheinigung als Nachweis der Vertretungsbefugnis eines Notariatsmitarbeiters zu verwenden. Der Grundbuchrechtspfleger forderte eine solche Bescheinigung als Vollmachtsnachweis für Frau S.
• § 18 Abs. 1 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph behandelt die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, die eine Frist zur Behebung von Eintragungshindernissen setzt. Das Thüringer Oberlandesgericht ergänzte die Zwischenverfügung um eine solche Frist.
• § 15 Abs. 2 GBO (Grundbuchordnung): Dieser Paragraph bestimmt, dass ein Notar im Namen aller Antragsberechtigten Beschwerde einlegen kann, wenn er dies nicht ausdrücklich anders angibt. Dies war die Grundlage für die Zulässigkeit der von der Notarin eingelegten Beschwerde.
• Zwischenverfügung nach § 18 GBO: Hierbei handelt es sich um eine Anordnung des Grundbuchamts, die es ermöglicht, innerhalb einer gesetzten Frist Eintragungshindernisse zu beseitigen. Im vorliegenden Fall setzte das Gericht eine Frist zur Vorlage der erforderlichen Nachweise.
• Vollmacht und Untervollmacht: Die rechtliche Grundlage, dass eine Vollmacht klar und ausdrücklich formuliert und die Vertretungsbefugnis eindeutig nachgewiesen werden muss. Frau J S handelte aufgrund einer Untervollmacht von Frau U R, deren Nachweis jedoch fehlte.
• Rechtsprechung zur Angestelltenvollmacht: Verschiedene Urteile, die die Zulässigkeit von Vollmachten für Notariatsangestellte behandeln, insbesondere die Frage, ob diese auch ohne namentliche Benennung der Angestellten wirksam sind. Diese Rechtsprechung war relevant für die Beurteilung der Wirksamkeit der Untervollmacht von Frau S.
• Kostenregelung nach § 81 Abs. 1 S. 2 FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit): Diese Regelung sieht vor, dass bei einem Teilerfolg der Beschwerde keine Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren erhoben werden. Dies war im vorliegenden Fall relevant, da die Beschwerde teilweise erfolgreich war.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Thüringer Oberlandesgericht

Thüringer Oberlandesgericht – Az.: 3 W 316/14 – Beschluss vom 11.09.2014

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Heilbad Heiligenstadt vom 10.06.2014 – Nichtabhilfeentscheidung vom 07.07.2014 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Antragsteller Gelegenheit haben, die Unterbevollmächtigung von Frau J S durch Frau U R bis zum 24.10.2014 gegenüber dem Grundbuchamt entweder durch Vorlage einer öffentlichen Urkunde oder durch eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO nachzuweisen; alternativ besteht die Möglichkeit, innerhalb dieser Frist Erklärungen der Beteiligten zu 1 bis 8 in der Form des § 29 Abs. 1 GBO vorzulegen, dass die Erklärungen von Frau J S in der Urkunde vom 24.03.2014 genehmigt werden. Andernfalls müssen die Antragsteller mit der Zurückweisung des Eintragungsantrags rechnen.

Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben; außergerichtliche Kosten nicht erstattet.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2 bis 8 verkauften mit notarieller Urkunde der Notarin V mit Amtssitz in H vom 18.12. 2001 (UR-Nr. …./2001) u.a. eine unvermessene Teilfläche eines Grundstücks, das in dem im Betreff bezeichneten Grundbuch gebucht ist, an die Beteiligte zu 1 und erklärten die Auflassung. In § 10 der Urkunde bevollmächtigten sie drei namentlich benannte Notariatsangestellte der Urkundsnotarin, darunter Frau U R, zur Abgabe und Entgegennahme aller zum Vollzug der Urkunde erforderlichen Erklärungen, namentlich auch der Identitätserklärung. Die Bevollmächtigten durften Untervollmacht erteilen. Mit Urkunde der verfahrensbevollmächtigten Notarin, bei der es sich um die Aktenverwahrerin der Notarin V handelt, vom 24.03.2014 (UR.-Nr. …./2014) erklärte Frau J S für die Beteiligten die Identität des nunmehr vermessenen Flurstücks 145/5 mit dem Vertragsgegenstand der Urkunde vom 18.12.2001 und bewilligte und beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Nach der Urkunde handelte Frau S in Untervollmacht von U R, die sie „wegen Schließung der Amtsstelle V in gleichem Umfang bevollmächtigt“ habe. Der Eintragungsantrag der verfahrensbevollmächtigten Notarin ging am 03.04.2014 beim Grundbuchamt ein.

Der Grundbuchrechtspfleger beanstandete mit Zwischenverfügung vom 10.06.2014 den fehlenden Vollmachtsnachweis für Frau S und forderte die Vorlage der Vollmachtsurkunde oder einer Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO. Dagegen richtet sich die von der Notarin eingelegte Beschwerde. Sie meint, durch ihre Funktion als Aktenverwahrerin seien sämtliche Befugnisse in Bezug auf das geschlossene Notariat V auf sie übergegangen. Vollmachten für Angestellte der Notarin Vt würden daher in dem entsprechenden Umfang auch ihre Angestellten zur Abgabe von Erklärungen für die Beteiligten berechtigen. Zum Beleg ihrer Auffassung verwies sie auf vermeintlich einschlägige obergerichtliche Entscheidungen. Der Grundbuchrechtspfleger half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht vor. In ihrer Stellungnahme hierzu verwies die Notarin darauf, dass Angestelltenvollmachten in der Rechtsprechung selbst dann als wirksam angesehen werden, wenn die Vollmachtnehmer nicht namentlich bezeichnet sind. Die Rechtsauffassung des Grundbuchrechtspflegers zwinge den Aktenverwahrer oder Amtsnachfolger zur Übernahme mindestens eines Angestellten seines Amtsvorgängers, wenn er die Auflassung beurkunden wolle, ohne dass die Beteiligten erneut erscheinen müssen.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung der Notarin, die Beschwerde für die Beteiligten einzulegen, ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO. Macht der Notar nicht deutlich, für welchen Beteiligten er Beschwerde einlegt, ist davon auszugehen, dass sie im Namen aller Antragsberechtigten eingelegt wurde (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rn. 20 m.w.N.).

In der Sache hat die Beschwerde teilweise Erfolg. Der Senat hat die im Übrigen zu Recht erlassene Zwischenverfügung um die Frist ergänzt, innerhalb derer das Eintragungshindernis behoben werden kann. Hierbei handelt es sich um einen zwingenden Bestandteil einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO (Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 33 m.w.N.). Darüber hinaus sind in einer Zwischenverfügung sämtliche Möglichkeiten zur Behebung des Eintragungshindernisses aufzuführen (Demharter, a.a.O., Rn. 31 m.w.N.); neben dem Nachweis der Vollmacht besteht auch die Möglichkeit der Genehmigung der Erklärungen des vollmachtlosen Vertreters durch die Beteiligten.

Werden Eintragungsbewilligungen bzw. sonstige für eine Grundbucheintragung erforderliche Erklärungen wie hier durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter abgegeben, ist dessen Vertretungsbefugnis dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, also durch öffentliche Urkunde bzw. durch eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO nachzuweisen. Im vorliegenden Fall hat Frau S nach dem Wortlaut der Urkunde aufgrund einer ihr von Frau U R erteilten Untervollmacht gehandelt. Diese Untervollmacht wurde dem Grundbuchamt bislang nicht nachgewiesen, schon gar nicht in der erforderlichen Form. Die Auffassung der Urkundsnotarin, das sei deshalb entbehrlich, weil an Notariatsangestellte erteilte Vollzugsvollmachten quasi automatisch auf die Angestellten des Nachfolgers im Amt bzw. des Aktenverwahrers übergingen, trägt den anerkannten Grundsätzen für die Auslegung von Vollmachten nicht Rechnung. Vollmachten sind nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Regeln auszulegen. Abzustellen ist mithin auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; außerhalb der Vollmachtsurkunde liegende Umstände dürfen bei der Auslegung nur in dem Umfang berücksichtigt werden, wie sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75 m.w.N.). Im vorliegenden Fall ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Urkunde vom 18.12.2001, wem die Beteiligten seinerzeit Vollzugsvollmacht erteilten, nämlich den namentlich exakt bezeichneten – und keinen anderen – Angestellten der Notarin V. Schon gar keine Anhaltspunkte – weder in der Urkunde selbst noch aufgrund außerhalb liegender für jedermann erkennbarer Umstände – bestehen dafür, die Vollmachtserteilung solle sich nach dem Willen der Beteiligten auch auf einzelne oder gar sämtliche Angestellte eines Amtsnachfolgers bzw. Aktenverwahrers der Notarin V erstrecken. Das Grundbuchamt hat den fehlenden Vollmachtsnachweis daher zu Recht beanstandet. Die von der verfahrensbevollmächtigten Notarin zitierten obergerichtlichen Entscheidungen sind für die Beurteilung der vorliegenden Rechtsfrage ohne Belang. Sie betreffen vielmehr überwiegend die kontrovers beurteilte Frage, ob unter dem Gesichtspunkt der hinreichenden Bestimmbarkeit Angestelltenvollmachten zulässig sind, in denen als Bevollmächtigte sämtliche Mitarbeiter des Notars ohne namentliche Bezeichnung benannt sind (verneinend OLG Frankfurt NotBZ 2008, 123 f.; bejahend OLG Dresden, NotBZ 2012, 135 ff.; OLG Brandenburg NotBZ 2012, 133 ff.; OLG Naumburg NotBZ 2014, 272 f.). Darum geht es hier indessen nicht; die Beantwortung dieser Frage in der einen oder der anderen Richtung hat auch keine Auswirkungen auf die Beurteilung, ob die Vollzugsvollmacht auch für Angestellte des Amtsnachfolgers oder Aktenverwahrers gilt. Darüber hinaus setzt sich die zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Naumburg mit dem Problem auseinander, ob die Vollmacht, wenn der Bevollmächtigte wie hier namentlich bezeichnet ist, von dem Bestand des Arbeits- oder Dienstverhältnisses mit dem Notar abhängt. Das verneint das Oberlandesgericht Naumburg mit überzeugenden Gründen; der Senat teilt diese Auffassung und geht daher davon aus, dass die Vollzugsvollmacht für Frau R fortbesteht und sie mithin auch weiter berechtigt ist, Untervollmacht zu erteilen. Ob sie das getan hat, entzieht sich mangels ordnungsgemäßen Nachweises sowohl der Kenntnis des Grundbuchamts als auch der des Senats. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 09.06.2005 (MittBayNot 2006, 360 ff.) betrifft die Beschwerdeberechtigung des Aktenverwahrers im Notarkostenbeschwerdeverfahren nach § 156 KostO a.F. und steht mit der vorliegend zu entscheidenden Frage in keinerlei erkennbaren Zusammenhang.

Entgegen der Auffassung der verfahrensbevollmächtigten Notarin wird sie durch diese Auslegung auch nicht unzumutbar in ihrer Amtsführung als Aktenverwahrerin beeinträchtigt. Im vorliegenden Fall gilt das schon deshalb, weil Frau R nach wie vor Untervollmacht erteilen kann. Hält man wie die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung die Vollmachterteilung an sämtliche Notariatsangestellte ohne namentliche Benennung für zulässig, wozu der Senat neigt, dürfte einer entsprechenden Gestaltung der Vollmacht, sie solle sich auch die Angestellten eines Amtsnachfolgers oder Aktenverwahrers beziehen, ebenfalls nichts entgegenstehen. Ein mittelbarer Zwang für den Notar, Angestellte des Amtsvorgängers zu übernehmen, besteht daher nicht.

III.

Im Hinblick auf den Teilerfolg der Beschwerde – der Senat hat die Zwischenverfügung sowohl formell als auch inhaltlich ergänzt – hat er von der Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren abgesehen (§ 81 Abs. 1. S. 2 FamFG). Andere Beteiligte, denen außergerichtliche Kosten auferlegt werden könnten, sind nicht vorhanden. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor; die Entscheidung des Senats beruht auf der Anwendung der anerkannten Grundsätze für die Auslegung von Vollmachten im Grundbuchverfahren auf den Einzelfall. Der Beschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.